송도동 힐스테이트 더테라스(힐테) 아파텔 투자내역 정리

송도동 힐스테이트 더테라스 투자내역 정리입니다.

 

1. 총투자금

(1) 주요 비용

층에 따른 분양가 3.8억원

프리미엄 0.49억원(매도자에 100만원 흥정 요청하여 성공)

취득세 4.6%(오피스텔 주거용 등록 시, 다주택 여부와 상관없이 4.6% 취득세 적용)

1주택주인 저에게는 아쉬운 점이였습니다.

 

(2) 부수비용

준조합인지세 - 무슨 비용인지 잘 몰겠습니다. 조합원이 되기 위해 필요했던 비용 정도로 이해

기상법무사 수수료 - 법무사 통해서 등기를 치기 때문에 필요했던 비용

(필요했던 서류도 많았고, 잔금 처리하기 위한 시간이 촉박했던 만큼 비용이 아깝진 않습니다.)

선수관리비 - 입주시작이 2020년 10월 말부터였고, 입주마감이 2020년 12월말까지 였습니다.

그 때까지 관리비를 별도로 받지 않아서, 선수관리비 명목으로 2개월치 관리비 받았던 것으로 기억합니다.

부동산 중개수수료 - 프리미엄 포함 약 4.29억원에 대한 수수료가 법 기준대로 할 경우 약 200만원 넘는 것으로 알고 있습니다.. 저는 지인 소개로 만난 분이라서 사장님이 상대적으로 저렴한 중개수수료로 거래할 수 있었습니다.

 

2. 대출내역 및 잔액

총 대출금액 3.3억원 기준으로 비용지출된 내역 아래와 같습니다.

 

제가 거래한 아파텔의 당시 감정가의 약 70%인 3.3억원 총대출가능금액이였습니다.

저는 대출가능 금액 전부 대출하였고, 필요한 비용을 전부 처리한 이후 약 540만원 정도 남겼습니다.

 

3. 실투자금 약 1.26억원

총 비용 약 4억 5천만원 - 대출총액 3억3천만원 + 대출잔여금 약 548만원 = 실투자금 1.26억원 나왔습니다.

 

4. 월 이자상환액

대출금에 대한 월 이자는 3.3억원 *  2.7%(연이율) / 12개월 = 742,500 입니다.

원금 상환은 대출시기로부터 약 5년 뒤부터 하게 됩니다.

예상 원금 상환 금액 약 110만원(3.3억원 /25년 / 12개월)입니다.

(아파트는 대출하자마자 원금상환 의무가 있지만, 오피스텔(아파텔)은 5년 뒤부터 상환이 가능합니다.

아파트와 동일한 조건으로 원금 + 이자로 약 185만원이 고정지출로 나가게 되면, 부담이 있었을텐데 5년의 원금상환 유예 덕분에 부담을 덜 수 있었습니다.

 

5. 월세

입주 직후(2021년)에 월세를 약 95만원에 놓아서 현재 약 매달 20만원의 수익이 있습니다.

(현재는 월세 최소 120/130만원 정도 하는 것으로 알고 있습니다..)

 

6. 시세차익

매수 당시 취득세 포함 약 4.5억원에 구매하였고, 며칠 전 실거래가 약 7.75억원 찍혔습니다.

RR여부에 따라 5천만원 - 1억까지 차이 있겠지만, 현 시점 약 3억원 차익 예상됩니다.

 

7. 아파텔 투자 장점 

아파텔 투자의 가장 큰 장점은 청약기회가 여전히 살아있다는 점입니다. 

2.7억원 이상의 주택(오피스텔)을 보유하게 되어, 신혼부부 특공은 어렵게 되었지만, 아파트 청약 기회가 여전히 살아있다는 점은 큰 장점이라고 생각합니다.

세금을 적용 함에 있어서는 현재 1주택자로 적용받지만, 아파트 청약에 있어서 만큼은 현재 무주택자로 간주받고 있습니다.

 

아파텔 투자에 대한 장점에 대해 나중에 따로 정리하겠지만, 현재 생각나는 가장 큰 장점은 크게 2가지입니다.

 

1. 감정가(매매가) 기준 약 70% 대출 가능(LTV 70% 적용)

2. 아파트 청약 가능(아파텔에 살고있는 동안에도 무주택 기간은 계속 산정됩니다.)

 

그럼 이상으로 포스팅 마칩니다~