부천 상동 영상문화단지 개발호재 2편 - 다정한마을 아파트 4곳 임장 후기.(Feat. 국평 7억대 아파트, 상승장 초입)

부천 상동 영상문화단지 개발호재 2편 다정한마을 아파트 임장 후기를 하도록 하겠습니다.
이전에 부천영상문화 단지 라일락마을 호재 관련해서 간단하게 임장을 하고, 임장기를 포스팅하였습니다.

https://blog.naver.com/lyh3607/222503593736

해당 임장기는 네이버 블로그에 작성하였습니다.

라일락마을을 먼저 작성한 것은 아무래도 가장 가깝기 때문에, 그 수혜를 가장 먼저 누릴 수 있는 곳이라서 입니다.
이번 다정한마을 임장기를 작성하기에 앞서, 아름다운 내집갖기 카페의 부천시 게시판을 들어가 보았습니다.

상승장의 시작 - 매물감소 및 신고가 갱신 소식(2021년 9월 중순 아름집 추천게시물 확인)

9월 중순 기점으로 라일락 마을의 매물 및 물량이 빠른 속도로 감소하고 신고가를 경신하고 있다는 소식을 볼 수 있었습니다.
상동역의 라일락 마을을 포함한 상동역 근처 아파트들은 2020년 연초 대비 이미 상승을 하였지만, 영상문화단지 개발의 확정과 함께 한 번 더 그 가치가 상승할 것으로 보입니다.
국평 기준 2020년 초에 라일락마을 25평 4.5억, 33평 6억원 정도였습니다.
2021년 9월 현재는 25평 6~6.5억, 33평 8억 초중반입니다.

상승장이 시작하고 있다는 것이 실거래로 증명이 되고 있네요.
매물감소 및 신고가 갱신 소식이전해지고 있네요.

라일락마을이 가까운 만큼 가장 먼저 호재가 가격에 반영되고, 주변 아파트들이 서서히 키를 맞추는 방식으로 상동역 전체 아파트들의 호가가 상승하고, 실거래가가 상승할 것으로 예상됩니다.
상동역 아파트들은 2000년 초반에 대부분 세워진 아파트들로 연식이 약 20년이 안된 아파트들이 대부분입니다.
리모델링을 노리기에는 애매한 용적률과 입지이고, 현재 가치에서 영상문화단지와 같은 호재가 있지 않은 이상 매매가 상승을 바라기에는 어려웠습니다.

호갱노노 실거래가 확인 - 다정한 마을 저가 매수 기회

하지만, 대형호재를 등에 업었고, 기존 상인초 좋은 학군과 거주편의성이 더해지며 그 가치가 상승할 것으로 보입니다.
다정한 마을은 상동역 아파트들 중에서는 동일 평수 기준으로 가장 가격이 낮은 편입니다.
33평 국평 기준으로 효성센트럴타운 아파트가 8.9억인 반면, 다정한 마을의 아파트들은 7억 대에서 가격을 형성하고 있습니다.
라일락마을은 이제 8억 초중반 이상으로 보는게 맞고, 다정한 마을은 상대적으로 가격이 낮은 편입니다.

다정한 마을의 가격이 상대적으로 낮은 이유는 크게 3가지 입니다.
첫 번째는 지리적으로 상동역과 가장 멀리 있다는 점입니다.
두 번째는 근처에 대형상권이 없다는 점입니다.
세 번째는 영상문화단지 호재에 있어서 도보 10 ~ 15분 거리가 소요된다는 점입니다.

거주하시는 분들께는 안타까운 상황이지만, 상동역 윗쪽에서는 가장 저평가될 수 밖에 없는 지리적, 상권적 이유가 있습니다.
그럼에도 불구하고, 대형호재를 같이 누릴 수 있는 입장에서 실거주자 또는 투자자 입장에서는 오히려 저가매수 기회가 있는 위치로 보실 수 있습니다.

다정한 마을에는 40평형 대의 쌍용예가아파트가 있고, 33평 대의 국민평수 아파트 3개(KCC아파트, 경남아너스빌, 삼성래미안)가 있습니다.
해당 아파트들을 직접 발로 뛰면서 실거주 및 투자자에게 도움이 될 만한 사진을 상세하게 촬영을 하였고, 나름대로 이 근처에서 약 일 년 반 정도 거주하면서 느낀 제 소견을 같이 말씀드리고자 합니다.

상동역 근처 마을 설명

오늘 다루는 다정한 마을이 상동역에서 가장 먼 위치에 있고, 지난 번에는 라일락 마을에 대해서 다뤘습니다.
상동역 기준으로 북서쪽은 라일락마을, 북동쪽은 진달래마을입니다. 여기서 더 위로 올라가면, 오늘 소개해드릴 다정한 마을이 있습니다.
1기신도시의 시작인 중동부터 그 연장선인 상동역 근처 아파트까지 '-마을'이라는 표현으로 그 구역을 구분하고는 합니다.

상동역 아래로는 행복한마을, 푸른마을, 백송마을, 하얀마을, 한아름마을, 반달마을 등이 있습니다.
한아름마을부터는 송내역 근처 아파트로 보시면 됩니다.
여기 아파트들은 90년대에 만들어진 아파트들로 연식이 더 높기 때문에, 리모델링 이슈가 있는 것으로 알고 있습니다.
향후에 기회가 된다면 소개하도록 하겠습니다.

투자 및 실거래가

2019년 12월 당시 가격을 한 번 보았습니다.
아쉬움이 많이 남는 가격이네요. 매매가 4.6억원, 전세가 3.6억원입니다.(전세가율 77.8%)
그래프를 보시면 2015 - 2106년 당시에는 매매 전세가 갭이 더욱 적었던 것을 보실 수 있습니다.

2020년 초까지만 하더라도 약 1억원으로 다정한마을 뿐만 아니라, 상동역 위쪽 아파트들은 갭투자 가능하였습니다.

현재 상황입니다.
현재는 전세가율이 약 45%로 급등한 매매가 대비 아직 전세가가 낮은 편입니다.
물론, 임대차 3법으로 인해 전세가를 올리지 못한 상황도 고려해야합니다.
실질적인 전세가율은 그래도 60%내외가 되지 않을까 예상해봅니다.

쌍용 예가 아파트 - 9.6억원

거래량 자체가 상당히 적은 것을 보실 수 있습니다.
타임 및 층수에 따라 가격 차이가 꽤 있습니다.
19층은 동수는 모르겠지만, R층일텐데 10억 이상에 거래가 되었고,
4층은 저층이고, 8.9억원에 거래가 되었습니다.
그 이후로, 현재 네이버 호가를 소화할 수 있는 매수세는 없기 때문에, 거래가 멈춰있는 상황입니다.
오래 기준으로도 거래가 약 4건밖에 없었고, 올 해 연초만 하더라도 7억 5천만원의 실거래가 있었네요.

2003년 2월 완공입니다.
561세대이고, 지하주차 949대로 주차장은 쾌적한 편입니다.
건페율 14%, 용적률 208%로 향후 리모델링 호재가 있을 것으로 예상됩니다.
(입지 상 재건축을 하기에는 용적률이 높다고 생각합니다.)

쌍용 예가아파트에는 조그마한 아파트 상가들이 있습니다.
편의점, 오래된 치킨집, 세탁소, 소규모 학원 등이 있습니다.

쌍용아파트는 아파트 모양이 일자가 아니고, 각 세대마다 약간씩 각이 있는 형태로 건축되었습니다.

쌍용아파트의 가장 큰 특징은 지상주차장이 없다는 점입니다.
정문 입구에 들어서자마자 지하주차장이 있고, 거주민들이 주차를 지하에 합니다.
라일락 마을에도 지하주차장만 운영하는 곳은 없었는데, 다정한 마을의 쌍용예가 아파트는 지하주차장만 운영합니다.

지상에 주차장은 없지만, 우편 및 택배 차들은 지나가도록 허용을 하는 모습입니다.

동간 거리가 비교적 넓고 쾌적한 편입니다.
요즘 신축에서는 느낄 수 없는 쾌적함입니다.

아이들이 쾌적하게 놀 수 있는 놀이터가 근처에 있습니다.

아파트 중간에 이렇게 광장 비슷하게 넓은 공간이 있습니다.
소프트볼, 배드민턴 등 소소한 액티비티를 하기에 좋은 공간으로 보입니다.

여기도 아파트 중간에 있는 쉬는 공간입니다.
멀리서 촬영하였지만 어린이집도 있습니다.

크게 8개 동이 있습니다.

부천시청 및 상동역과 이어지는 시민의 강입니다.
시민의 강 산책로가 매우 잘되어 있어서, 강아지 산책 하시는 분들을 많이 볼 수 있습니다.

마찬가지로, 시민의 강입니다.

이 길은 쌍용예가아파트와 삼성래미안 아파트 사이의 산책로입니다.
아파트 간에 섹터를 산책로로 구분하였습니다.

삼성 래미안 아파트 - 7.7억원

삼성 래미안 아파트는 최근에 거래가 여러 번 이루어졌고, 가격도 7억 초중반에 거래가 되었습니다.
추석이 지난 현재 상황에도 해당 가격에 호가가 올라와있는지 모르겠지만, 급매를 잘 잡으면 해당 가격에 거래할 수 있지 않을까 싶습니다.

세대수는 718세대이고, 지상주차 182대, 지하주차 786대입니다.
세대수 대비 주차가능차량 수가 많은 편은 아니지만, 적어도 이중주차 이슈는 없어보입니다.
건페율 14%, 용적률 209%로 마찬가지로 최대 리모델링 노려볼 수 있는 건축조건입니다.

삼성래미안 아파트입니다.
브랜드 프리미엄이 있는 래미안이지만, 입지적으로 좀 아쉬움이 있는 것 같습니다.

쌍용예가 아파트를 제외하고는 모두 지상주차장이 있습니다.
삼성래미안 아파트도 동간거리는 쾌적한 편입니다.

아파트 내에 있는 사랑샘 유치원입니다.

햇살나무 어린이집도 있습니다.

이삭 어린이집도 있습니다.

경남 아너스빌 - 7.2억원

최근 8월 동안 활발하게 7억 초반에 거래가 되고 있는 것을 볼 수 있습니다.
4개 아파트들 중에서는 가장 가격이 낮은 편이고, 해당 가격으로 꾸준히 거래가 되고 있습니다.

세대수는 588세대이고, 주차장은 지상주차 451대, 지하주차 314대입니다.
건페율 18%, 용적률 208%입니다.

지상 및 지하주차장이 있습니다.
전반적인 조경 및 동간거리 등은 계획도시답게 유사합니다.

경남아너스빌 근처에 있는 아파트 상권입니다.
조그마한 마트, 세탁소, 치킨집, 부동산 등이 있습니다.

KCC 아파트 - 7.8억원

다정한마을 금강KCC는 다른 국평 아파트 2개 대비 계약이 비교적 적습니다.
5월 31일에 5.8억은 증여로 유추됩니다.

세대수는 560세대이고, 지상주차 172대, 지하주차 577대입니다.
건폐율 12%, 용적률 209%입니다.

KCC 다정한마을 전체적인 전경입니다.
아파트 외관도배를 최근에 하지 않아서 조금은 오래되보이는 모습이였습니다.

상인초등학교 학군

상인초등학교 정문입니다.

비교적 깔끔한 상인초등학교 외관입니다.

대

상인초등학교에서 촬영한 파노라마 사진입니다. 왼쪽부터 KCC마을, 경남아너스빌, 삼성래미안 쌍용예가아파트 모두 확인이 가능합니다.
이 아파트들이 모두 신호등 하나 건너지 않는 초품아 아파트들입니다.

평소에 다니면서도 느꼈지만, 상동역 근처 다른 아파트들보다 훨씬 조용한 곳이라는 생각이 들었습니다.
대형상권이 바로 근처에 없는 점은 호수마을 앞 상권을 이용하는 방식으로 해소가 가능한 부분입니다.
실거주자 입장에서는 상동역에 가야하는 빈도수가 높을 경우 그 거리가 조금 아쉬울 수 있겠지만, 차량 사용 빈도수가 높으실 경우 교통은 크게 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

그럼 부천 상동 영상문화단지 호재를 등에 업은 상동역 근처 다정한 마을 포스팅을 마치도록 하겠습니다.