월세계약자A와 계약 외 거주자B의 불법전대 및 월세미납 현황으로 인한 법적 자문 요청

 

안녕하세요.

월세계약자(A) 와 계약 외 거주자(B)의 불법전대 및 월세미납 현황으로 인해, 개인적으로 힘든 상황에 처해 있습니다.

다만, 해당 문제가 단순 불법전대 또는 월세미납의 문제가 아니라, 계약자A와 계약 외 거주자B의 불합리한 이해관계로 인해 발생하고 있습니다.

이들의 관계로 인해 발생하는 문제에 대해서 아래 전문에서도 말씀드리겠지만, 현 시점에서 조속히 해결하지 않으면, 그들 뿐만 아니라 저에게 더욱 큰 문제로 다가올 거라는 생각이 들어서 적극적으로 현재 문제에 대응하고 있습니다.

 

저 스스로 해결하기 힘든 상황이고, 법적대응을 위해 법률 관련 종사자분께 자문을 구하고자 합니다.

지금까지 발생한 일들에 대해, 사실 기반으로 현황을 정리하였으니, 부동산 임대차 법률문제 관련 자문가능하신 분들의 연락기다리겠습니다.(네이버 메일 또는 쪽지도 가능합니다.)

(임대차건물은 송도에 있고, 저는 부천 거주 중입니다. 혹시, 법무사 or 변호사 분 연락 가능하시다면, 해당 정보 참고바랍니다.)

 

1. 월세연체 및 미납 진행(2021년 8월 3일 ~ 2021년 10월 1일)

월세 계약자 A가 2021년 8월부터 월세를 연체하였고, 2021년 10월 8일 현재, 2달 이상 월세 미납한 상황

(오피스텔 임대차계약서 4조에 의거하여, 월세 2달 연체시 임대차 계약 해지 및 퇴거 조건 성립)

(월세계약은 2021년 1월 30일 ~ 2023년 1월 30일)

 

2. 전대차 사실 확인 및 계약해지합의서 작성(2021년 10월 1일)

2-1. 전대차 사실 확인

10월 1일 집주인이 하자 보수 확인을 위해 본인 건물에 방문한 결과, 계약 외 거주자 B가 혼자 있었음.

집주인은 계약 외 거주자B에게 건물 확인을 요청하였으나, 계약 외 거주자 B는 요청에 협조하지 않았고, 월세계약자 A와 모든 업무처리할 것을 요청.

월세계약자 A와 연락을 하였고, 직접 만나서 확인한 결과, B가 단독 세대주로 해당 건물에 살고 있는 것으로 확인.

계약자 A는 계약 외 거주자B를 세대주로 등록하였으나, A본인은 세대원으로 전입한 이력은 없는 것으로 확인.

(집주인과 미합의된 전대차 사실은 오피스텔 임대차 계약서 3조에 의거하여, 퇴거 조건 성립)

 

2-2. 계약해지합의서 작성

집주인은 해당 전대차 사실을 10월 1일 처음 들었고, 전대차와 관련된 계약을 하지 않았음.

집주인은 전대차 사실을 통보받은 당일(2021년 10월 1일) 월세계약자 A에게 월세계약해지를 통보하였음.

(집주인과 합의되지 않은 전대사실은 불법이고, 계약위반)

또한, 계약 외 거주자 B의 명도 및 타 부동산 전입을 요청하였음.

10월 1일에 집주인과 계약자A는 계약위반 현황, 월세 및 관리비 미납현황, 구체적인 계약해지 이행 조건에 대한 상세 계약내용을 합의하였음.

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<10월 1일 집주인과 월세계약자A가 합의한 월세계약해지합의서 캡처본>

 

2-3. 계약해지 이행조건 및 일정

구체적인 계약해지 이행조건은 하기 일정으로 합의.

- 계약해지 통보 : 2021년 10월 1일

- 현 세대주로 등록된 B의 이사, 타 부동산 전입 완료 기한: 2021년 10월 31일

- 집 유지보수 기한 및 다른 세입자 구하는 기한 : 2021년 11월 30일

- 이 후에 발생하는 모든 부수비용은 계약자A로 인해 발생한 문제 임으로, 보증금에서 차감.

 

3. 계약자A의 계약해지합의서 이행조건 불이행 통보(2021년 10월 5일)

- 계약자A는 본인이 해당 건물에 실거주했던 이력을 주장하며, 불법전대사실을 인정할 수 없다고 집주인에게 통보.

- 계약자 A는 10월 1일에 합의했던 계약해지 조건은 인정할 수 없고, 기존 월세 계약조건 (2021년 1월 30일 - 2023년 1월 30일)까지 계약이 유효함을 집주인에게 통보.

- 집주인은 이를 받아들일 수 없다고 하였으며, 10월 5일 이전까지 계약자A가 실거주한 이력이 있는지 근거를 요청하였으나, 아직 전달받지 못하였음.

(10월 1일 계약해지합의서 작성 당시, 계약자A는 전입하지 않은 것을 인정하고, 계약서에서도 이를 인정하였음.)

 

아래 내용들은 위 언급한 내용들에 대해 근거가 될 수 있는 카톡이력 및 계약서 이력들입니다.

개인신변보호를 위해 당사자들의 실명은 글에서 작성한 A와 B로 표기하오니 참고바랍니다.

 

1. <Evidence>월세연체 및 미납 진행 (2021년 8월 3일 ~ 2021년 10월 1일)

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8월 4일 - 7월 월세 납기예정일 7월 28일보다 지연되어 월세계약자A에게 연락. 월세계약자A는 8월 10일까지 월세 납입하기로 함.

 

8월 26일 - 집주인은 약속기한(8월 10일)에 월세를 받지 못하였고, 계약매물을 다시 부동산에 내놓아야 될 것 같다는 의사를 전달함. 이에 대해, 월세계약자A는 "정리해보고 연락드리겠다."고 입장 전달

 

8월 27일 - 월세계약자 A는 밀린 7월 월세를 납부하였고, "추석 이후, 입장정리하여 연락드린다."고 입장 전달. 여기서 집주인은 입장정리라는 단어에 대해 "해당 건물에서 계속 살지 말지에 대한 입장을 정리하는 것"으로 이해하였음.

 

9월 25일 - 추석이 지나고 월세계약자A가 연락을 하지 않아서, 집주인이 월세계약자에게 연락을 하였음.

월세계약자는 "다음 주 초에 임대료 정리 후 연락드린다고 하고, 밀린 월세를 보낸다고 얘기하였음."

집주인은 경제적으로 해당 월세를 지속납부 못하는 현황에 대해 월세를 제대로 납부하고 계속 거주할 지, 아니면 월세가 낮은 타 부동산으로 이사할 지에 대해 문의한 내용이였음.

 

월세계약자A는 집주인이 8월 26일 언급한 내용(월세를 정상납부하고 계속 살지 여부)에 대한 답변은 하지 않았고, 집주인이 월세계약자A와 별도 통의하여 확인한 결과, 본인은 계속 살고싶다는 의지를 표명하였음. 집주인은 9월 30일까지 8월, 9월 월세 납부가능하시면 인정하겠다고 하였음.

이를 위해, 밀린 8월 월세와 9월 월세를 10월 초까지 납부하겠다고 하였으나, 납부하지 않음.(10월 8일 현시점까지)

 

 

2. <Evidence>전대차 사실 확인 및 계약해지합의서 작성(2021년 10월 1일)

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2021년 10월 1일 오후 1시 30분 - 집주인이 하자보수 확인을 위해 월세계약자A에게 전화하였으나, 통화가 되지 않아서, 집주인은 계약건물에 초인종을 누름. 계약 외 거주자B가 나왔고, 건물 확인 비협조함과 동시에 모든 업무대응을 월세계약자A 와 할 것을 말하였음.

 

2021년 10월 1일 오후 2시 - 집주인은 월세계약자 A와 통화하였고, 계약 외 거주자B에게 불법전대한 사실을 집주인에게 말하였음. 집주인은 해당 문제 해결을 위해, 월세계약자 A와 오후 5시 30분 약속을 잡고, A와 B의 관계 및 현황에 대해 구체적인 설명을 들은 이후, 월세계약해지합의서를 작성 및 상호 간의 합의하였음.

(월세계약해지 합의서 상세내용 하기 캡처본 참고)

 

2021년 10월 2일 - 집주인이 계약 외 거주자B의 연락처를 요청하였으나, 계약자A가 거절하였음.

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<10월 1일 집주인과 월세계약자A가 합의한 월세계약해지합의서 캡처본>

 

1. 계약 위반 현황

2. 월세 및 관리비 미납 현황

3. 계약해지 이행 조건

에 대해 상세하게 작성하였습니다.

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<계약 위반 현황에 적혀있는 전대관련(기본계약 제3조), 월세연체 및 전대관련 해지 (기본계약 제4조) 내용 확인 가능한 임대차계약서 조건>

 

3. <Evidence>계약자A의 계약해지합의서 이행조건 불이행 통보(10월 5일 화요일 )

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2021년 10월 5일 - 월세계약자A는 본인이 실거주를 했다는 사유를 근거로, 불법전대하지 않았음을 주장.

또한, 월세 계약기간은 계약자A 본인이 해지합의서에 작성한 2021년 10월 1일이 아니라, 기존 월세계약대로 2023년 1월 30일이라고 주장.

 

집주인은 월세계약자 A가 주장하는 불법전대사실을 증명할 근거를 요청하였지만, 받지 못하였음.

10월 1일에 계약 외 거주자B를 명도하는 데에 동의하였으나, 갑작스러운 A의 입장 전달로 인해 상당한 불합리함을 느끼는 상황.

 

 

<참고>2021년 10월 7일 - 새로운 인물 C의 4개월 연체 관리비 완납

이와 별개로, 2021년 10월 8일 관리사무소에 확인을 해보니, 2021년 10월 7일 약 90만원에 해당하는 4개월 연체 관리비를 완납했다고 합니다.

(4개월 관리비 연체로 인해, 곧 단수 및 단전조치 예정이였고, 세입자에게 통보 갔었음.)

다만, 특이사항은 계약 외 거주자 B의 번호로 관리사무소에 연락을 했는데, 본인은 B가 아니라 A가 다니는 회사의 직원 C라고 주장하며, 앞으로의 관리비 문제에 대해서는 C의 번호로 연락을 해달라고 했다고 관리실에 당부했다고 합니다.

즉, 갑자기 등장한 C가 관리비를 납부함과 동시에, 기존에 관리사무소에 등록되었던 계약 외 거주자 B의 연락처는 사실은 본인 C의 연락처라고 주장하는 것입니다.

 

제가 판단했을 때, 계약 외 거주자 B가 가상의 인물 C를 만들었다고 생각합니다.

이유는, 월세 납부 문제에 대해 회피하기 위함입니다.

B가 위와 같이 가상의 인물을 만들면, 관리사무소를 통해 집주인이 본인에게 연락하는 것을 피할 수 있다고 생각한 것 같습니다.

또한, 법적인 책임 자체를 최대한 피하기 위한 고도의 전략으로도 보입니다.

 

그리고, 단수 및 단전을 피하기 위한 관리비 납부였다면, 미납 1개월 치만 납부를 했었을 것입니다.

하지만, 관리비를 완납했다는 것은 계약해지합의 내용에 대해 계약 외 거주자B가 받아들이지 않은 것으로 판단됩니다.

 

4. 전대차 및 월세미납 관련 상세 현황

4-1. 전대차 사실 관련

집주인은 임대차 계약 당시 전대차 사실을 전달받은 적이 없고, 전대차 사실을 알았다면, 임대차 계약하지 않았을 것임.

계약자A가 세대원 전입신고 이력 등을 통해 불법전대 사실을 증빙하지 못하면, 집주인 입장에서 계약자A는 불법전대를 한 것임.

(현재까지 확인된 근거에 의하면, 2021년 1월 30일부터 2021년 10월 1일까지 전대차 사실 확인.

2021년 10월 1일 이후로도 계약자A가 해당 건물에 전입하지 않을 것임으로, 전대차 상황 지속 예정)

집주인은 계약조건을 어기는 현재 전대차 상황을 인정할 수 없고, 계약 외 거주자 B의 명도 및 타 주택전입을 원합니다.

 

4-2. 월세미납 관련

2021년 1월 30일 계약 이후, 6회차 월세(21년 2월 - 7월)까지 납부받았으나, 미납월세 포함하여 18회차 월세(21년 8월 - 23년 1월)를 받아야 하는 상황.

현재 월세계약 조건은 보증금 1000만원, 월세 95만원이고, 계약자A가 월세지급을 하지 않는 현재 상황에서, 기존 보증금으로 18회차 월세를 전부 납부할 수 없는 상황.

계약자A는 코로나로 인한 사업운영 불가로 경제적 어려움을 근거로 월세를 미납하고 있지만, 계약자A는 직장생활을 하고 있고, 본인이 별도로 살고 있는 집이 있음.(현 계약건물에 전입이 불가한 이유)

또한, 계약자A는 월세미납 기간에도 스크린 골프 등 경제활동을 하고 있음.

계약 외 거주자B는 현재 밀린 월세를 미납할 수 있는 경제력이 없음.

계약자 A와 계약자 외 거주자 B는 이전에 애인관계였으나, 현재 헤어진 상태.

이로 이한 피해는 집주인이 모두 부담하고 있는 상황.(부동산대출 이자비용 매달 75만원 부담하여 가정경제 상황에 문제 발생 중)

 

월세가 연체된 2021년 8월 3일부터 집주인의 경제적 부담은 가중되고 있고, 적은 보증금 대비 많이 남은 계약기간으로 인해, 심리적 압박이 심한 상황입니다.

계약자 A와 계약자 외 거주자B의 개인적인 이해관계로 인해, 경제적인 부담을 집주인이 계속져야 하는 상황도 해결되지 않았습니다.

 

5. 계약자A와 계약 외 거주자B의 비합리적 이해관계

월세 미납 문제에 대해서 집주인은 지금까지 계약자A의 입장을 최대한 배려해주었으나, 전대차 사실을 알게 된 이후로, 강경하게 대응하고 있습니다.

특히, 계약자 A와 계약 외 거주자B의 관계가 심상치 않다고 생각합니다.

 

제 주장에 대한 근거는 아래와 같습니다.

(1) 계약자A는 본인이 실거주하고 있는 집이 있음에도 불구하고, 본인 명의로 임대차 계약을 하여 본인은 전입하지 않고, 계약 외 거주자B를 세대주로 등록하여, 보증금 및 월세를 전부 납부해 주었습니다.

(2) A와 B가 애인관계에서 헤어진 이후로, A는 B에게 월세납부를 요청하였으나, B는 이를 받아들이지 않고, 월세를 연체하고 있습니다.

(3) B가 월세를 미납할수록, 1차적으로 집주인이 피해를 보게 되어 있으나, 계약자 A는 보증금을 초과하는 월세를 미납하게 되기 때문에 계약자A의 경제적 부담도 커집니다.

이러한 사실을 계약자A도 알고 있어서, 10월 1일 집주인과 합의할 당시에 계약 외 거주자 B를 최대한 빠른 시일 내에 명도하는 데에 동의하였습니다. 다만, 10월 5일 돌연 그 입장을 바꾸었고, 본인이 피해를 볼 수 밖에 없는 2년 계약을 주장하였습니다.

(4) 10월 1일 임대차계약해지합의서를 작성할 당시에도, 계약 외 거주자B의 거주지와 거리가 있는 곳에서 만나야 했습니다.

 

정확한 둘의 관계는 알 수 없지만, 계약자A는 계약 외 거주자B와 동등한 관계는 아니라고 생각됩니다.

계약자 A는 계약 외 거주자B와 헤어진 현재 상황에서도 B를 위해, 스스로가 피해를 보는 상황을 만들고 있고, 집주인인 저에게도 그 피해를 분담할 것을 요구하고 있습니다.

특히, 계약자 A가 계약 외 거주자B를 피하려 했던 상황, 집주인이 계약 외 거주자B의 연락처를 요구하였으나 알려주지 않는 상황 등을 고려했을 때, 계약자A의 신변에 위험이 있다는 생각도 들었습니다.

 

6. 집주인의 자문 요청 사항

(1) 전대차 사실 및 월세미납 현황을 근거로, 계약자A와 계약 외 거주자B에게 법적조치 가능한지 여부

(2) 계약자A 또는 계약 외 거주자 B가 월세를 납부하더라도, 10월 1일 작성한 임대차계약해지합의서에 기재된 전대차 사실을 근거로, 계약자A와 계약 외 거주자B에게 법적조치 가능한지 여부

(3) 전대차 사실이 인정되지 않더라도, 현재 상황을 근거로, 계약자A와 계약 외 거주자B에게 법적조치 가능한지 여부

 

(법적조치는 계약 외 거주자B의 명도 + 타 부동산 전입이 최우선 순위이고, 그 외 계약자 A와 계약 외 거주자 B의 민/형사상 위법 여부 및 법적 절차가능 여부 등)

 

7. 집주인 입장 요약

월세연체가 된 상황부터 전대차 사실을 알게 된 현재 시점까지 경제적 부담도 있었지만, 심리적인 스트레스가 상당했습니다.

이러한 복잡한 상황을 하나씩 제가 알게 되고, 요약하여 인터넷으로 글을 작성하여 자문을 구하기까지 많은 고민들이 있었습니다.

현 문제를 직면하고 해결하려는 과정에서 많은 불합리한 일들이 저에게 있었지만, 계약자A와 계약 외 거주자B 각자의 사정은 있으리라고 생각하고, 최대한 이해하려고 합니다.

다만, 계약자A와 계약 외 거주자B가 현재 문제상황을 인정하고, 빠른 시일 내로 임대차계약을 마무리하기 위해 협조해줬으면 합니다.

빠른 해결을 위해, 법적근거 및 명도조치를 하기 위한 자문를 얻고자 장문의 글을 작성하였습니다.

(A와 B의 민/형사상 처벌을 현 시점에서는 원하지 않습니다.)

 

글이 길었는데, 여기까지 읽어주신 분들에게는 법률 자문과는 별도로 감사하다는 말씀드리고 싶습니다.

제가 알고있는 내용을 최대한 요약정리하여 말씀드리려고 했는데도, 장문의 글이 되어버렸습니다.

그럼, 현 상황에 대한 법적 자문 기다리겠습니다.