[연블락] 독서리뷰 한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발 (Feat. 목동재건축, 분당재건축)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 인사

 

안녕하세요 연블락입니다~

한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발 독서리뷰를 하려고 합니다.

이 책은 분석을 하는 내용들이 많이 있고, 상세한 Logic이 있어서 여러 번 스터디가 필요한 책인 것 같습니다.

책이 어려우면 사실 손이 좀 안가긴 하는데, 이게 사람의 본능인 것 같습니다.

내용이 어렵다는 건 사실 배울게 많은 것이기도 합니다.

제가 추천드리는 이유는 재건축/재개발에 대해서 정말 한 권으로 기초상식을 이해할 수 있을 정도로 책의 구성이 좋기 떄문입니다.

 

 

2. YES24 소개

 

YES24 책 소개내용

회원리뷰 41건 대비 평점이 9.7점으로 높은 편입니다.

또한, 현재에도 국내도서 TOP100에 6주에 랭크되어 있습니다.

정가는 18,000원이고, YES24로 구매하면 10% 할인된 16,200원에 구매 가능합니다.

2017년 5월 2일에 발행된 이후로, 일부 내용만 업데이트하며 책을 계속 발행하고 있습니다.

 

2017년 때와 비교하면 현재 부동산 시장은 급변한 상황입니다.

그럼에도 불구하고, 이 책을 최구매한 이유는 재건축 또는 재개발 관련해서 현재 리뷰하고 있는 책이 리뷰가 높고, 판매지수가 가장 많기 때문입니다.

 

갭투자, 수익형부동산 투자, 신축원룸건물 투자 등에 대한 전문가들은 많이 있습니다.

하지만, 재건축/재개발은 아무래도 좀 더 심도있는 연구가 있어야 되다보니, 해당 내용으로 책을 발행하기가 어려워 보입니다.

부동산이나 주식투자 관련 책들은 발행 직후를 제외하고, 판매지수를 오르지 않는 경우가 많습니다.

반면, 해당 책은 2017년에 발행했음에도 불구하고, 꾸준히 팔리는 스테디 셀러입니다.

 

해당 책의 내용이 "마곡 00아파트, 목동 00아파트, 여의도 00아파트가 저평가인 상황이니 매수하세요."와 같은 추천이 있는 내용이면 시대에 뒤처진 책이 될 수 있습니다.

2017년과 비교해도 재건축 재개발 유망지역도 여전히 대기하고 있는 상황이라서 현재 상황과 비교해도 크게 무리는 없어보입니다.

 

3. 간단 정보 요약

 

여러분은 재건축 재개발의 차이에 대해서 아시나요?

재건축 :  기존 아파트 단지를 허물고, 새로운 아파트 단지를 짓는 것.

재개발 :  아파트 + 빌라 + 상가 + 도로 등까지도 전부 허물고, 새로운 아파트 단지를 짓는 것.

으로 이해를 하시면 될 것 같습니다.

우리가 흔히 오래된 아파트 단지들에 걸려있는 현수막에서 볼 수 있는 내용들은 대부분 재건축 관련 내용들입니다.

반면, 빌라 단지에 현수막으로 걸려있는 내용들은 대부분 재개발 관련 내용들입니다.

 

 

4. 목동 재건축 단지

대표적인 재건축 예정단지로는 목동과 분당이 있고, 책에서도 재건축 관련 설명을 해줄 때 2개의 단지를 예로들어 설명을 해줍니다.

재건축 가능 아파트는 현재 연도로부터 30년 이상된 건물입니다.

목동은 1985년 - 1988년에 지어진 단지들로 대부분 재건축 가능 단지들이라서, 목동에 있는 아파트들은 모두 재건축 대상들입니다.

서울 집값이 워낙 올랐서, 목동재건축단지들의 산업성은 높아보이입니다.

목동의 대표 아파트인 목동신시가지 1단지 35평의 현재가격은 아래와 같습니다.

 

매매가 약 20억원입니다.

전세가 약 7억 5천만원입니다.

전세가율이 약 40%가 안 될정도로 낮은 편입니다.

그래도, 35년이 넘은 아파트의 전세가가 7억 5천만원까지 나가는건 목동의 학군 덕이 큽니다.

집주인이 목동아파트에 실거주를 하지 않더라도, 목동 학군을 필요로하는 실수요자들이 있기 때문에 그래도 전세가가 받쳐주는 편입니다.

하지만, 투자를 위해서 최소 12억원이 있어야 하니 쉽지는 않아보입니다.

 

5. 분당 재건축 단지

 

분당의 재건축 단지 중 국평에 가까운 매물을 찾아보았습니다.

분당은 1기 신도시로 1990년 초중반에 지어진 아파트들이 대부분입니다.

목동보다 최근에 지어진 아파트들이라서 아직 재건축을 위한 사업계획이 진행되지는 않았습니다.

현재 보시는 아파트 매매가는 13.4억원입니다.

전세가는 6억 1000만원입니다.

전세가율 약 45.6%로 분당도 목동과 마찬가지로 전국구 학군이라서 실수요가 받쳐주는 편입니다.

갭투자로 접근할 경우, 실투자금은 약 8억원 정도 예상이 되네요.

 

사실 목동과 분당 모두 제가 매수 기준으로만 말씀드렸지만, 실제 재건축이 진행되게 될 경우, 분담금을 내시게 됩니다.

예상분담금을 산출하는 계산식은 해당 책에서 자세하게 확인하실 수 있습니다.

 

 

6. 글을 마치며

 

제가 수원에서 학교를 다닐 당시, 다 쓰러져가는 5층 주공아파트가 있었습니다.

그 아파트가 바로 이 아파트입니다.

 

 

용적률 73%, 건페율 14%, 건축연도 1985년. 전용면적 17평. 우선 기본정보부터 기가 막힙니다.

더욱 놀라운건 전세가율 6%. 듣도 보도 못한 전세가율입니다.

매매가 약 8억원, 전세가 5천만원입니다.

이 재건축 단지를 매수한 분들은 어린 자식이 성인이 될 때쯤 증여할 생각으로 길게보고 투자한게 아닐까 싶습니다.

아무리 장기투자 관점에서 가치가 생길 매물이라고 하지만, 전세가 5천만원 짜리는 현실적으로는 납득하기 어렵습니다.

하지만, 부동산 시장은 대체로 납득하기 어려운 상황을 받아들이는 거에서 시작합니다.

 

현금 여유만 있다면, 재건축 재개발 지역에 진득하게 현금을 묻고 기다리고 싶네요.ㅎㅎ

이상으로 포스팅 마치겠습니다~